|
|
Айдар
Абдуллаев |
|
|
|
Доклад А.
Абдуллаева на
Международном семинаре «Проблемы
управления жилищным фондом», 23-26
ноября 2003 года, г. Москва Проводимое реформирование сферы жилищно-коммунального
хозяйства повлекло за собой
реформирование управления объектами жилищной сферы. За период проведения реформ в экономике (90-е годы
ХХ столетия) преобразования в жилищной сфере лишь более твёрдо закрепили
права граждан на свободу выбора жилья. Реформирование самой жилищной сферы в
связи с проведением рыночных преобразований только начинаются. Приватизация
отдельных помещений внутри жилых многоквартирных домов только усугубила
бесхозное положение жилищного фонда, т.к. проблема правоотношений в жилищной
сфере резко обострилась. Проблема приватизации жилья должна иметь целью
обретение единого хозяина на многоквартирный дом, имеющего экономическую и
юридическую заинтересованность в его сохранности и воспроизводстве. Приватизация квартир – не есть создание цивилизованного рынка жилищного фонда. Это лишь
более твердое закрепление конституционного права граждан на жилище.
Практически весь приватизированный жилищный фонд республики находится на
балансе государственных специализированных организаций. Отсутствует
«Собственник жилищного фонда» с большой буквы. На протяжении длительного
времени выхолащивалось стремление людей на приобретение в собственность жилищного
фонда. Утрачено понятие «Доходного дома». Главная задача при проведении реформы в жилищной
сфере – создание рынка жилищного фонда, которого сегодня практически нет. Отсутствует система льгот для привлечения
инвестора в эту отрасль. Количество жилья находящегося в
собственности ТСЖ и ЖСК не сопоставимо ниже количества находящегося на
балансе государственных эксплуатирующих организаций. Причем необходимо
отметить, что 67 % государственного жилищного фонда приватизировано. На 1
марта 2003 года в Республике Татарстан зарегистрировано ТСЖ – 189
организаций. Из них 118 - в г.
Казани и остальные - в республике. Тогда
как за период со дня принятия Закона о ТСЖ (1996г.) по 1 июля 2002 года их
количество составляло 103 организации. Что говорит о резком росте регистрации
ТСЖ за последнее полугодие. Численность ЖСК при этом не меняется,
сохраняется на прежнем уровне,– 414. Одним из основных путей создания условий для
развития ТСЖ в муниципальном жилищном фонде могло бы стать вовлечение
частного предпринимательства в сферу обслуживания жилищного фонда. Только
частный предприниматель может объективно и заинтересованно оценить целесообразность
создания ТСЖ и выступить активным проводником собственнических интересов жильцов. Развитие товариществ собственников жилья, можно рассматривать также как
форму привлечения предпринимателей к развитию жилищно- коммунального
комплекса. Развитие предпринимательства в среде собственников жилищного фонда
открывает новые грани развития и воспроизводства жилищной сферы. Регистрация
товариществ собственников жилья (67% жилья приватизировано), впоследствии
регистрация кондоминиумов позволяет найти новые резервы и источники
содержания жилищного фонда. Так по
инициативе собственников жилищного фонда (ЖСК и ТСЖ) ряда районов г. Казани и
при активной поддержке министерства была соорганизована
Ассоциация собственников жилья в Республике Татарстан. Руководителями
инициативной группы стали д.т.н. Застелла М.Ю., к.м.н.
Саляхова Л.Я., Ошмарина
В.Н. Кроме
юридических аспектов объединения предпосылками стали и практические мероприятия
необходимые для всех собственников. Основным на текущем этапе является
формирование базы данных для последующих выплат субсидий льготникам и дотаций
поставщикам услуг. Собственники
жилищного фонда вышли с инициативой создания частной управляющей компании для
обслуживания счетов жильцов многоквартирных домов ЖСК и ТСЖ. Однако,
постановлениями главы администрации г. Казани были ограничены права
собственников жилья по выбору управляющих компаний среди МУП «Райжилуправления». Таким образом, была несколько сдержана
инициатива собственников жилищного фонда (ЖСК и ТСЖ). При передаче жилищного фонда в управление, необходимо
обязательно провести его категорирование. Категорирование необходимо
провести по двум основным критериям – социальный стандарт и износ жилищного
фонда. Часть жилья необходимо определить «социальным».
Не все граждане в силу определенных обстоятельств смогут содержать
принадлежащее им на сегодня жилье (возраст, инвалидность, социальный образ
жизни и т.п.). В таком жилье будут расселяться граждане перечисленных
категорий. Жилье значительно превышающее социальный стандарт (более 18 м2 на человека) определить «комфортным». И «стандартное»
жилье, удовлетворяющее всем социальным нормам. Категорирование жилья позволит
более справедливо определить стоимость и качество предоставляемых услуг, а
также дифференцированно рассчитать необходимый объем бюджетных дотаций на его
содержание. Несколько слов о приемке жилищного фонда. Одним из направлений изыскания резервов
хозяйствующих организаций является избавление от непрофильных видов
деятельности и объектов социальной сферы, в том числе жилищного фонда. Аналогично
относится к сельскохозяйственной отрасли, сферам экономики с низко рентабельным
производством и организациям-банкротам. В то же время необходимо иметь ввиду,
что жилищный фонд нельзя оставить бесхозным, без конкретного хозяина. Сегодня
некоторые руководители организаций считают, что объекты жилищной сферы
обязаны принять на свой баланс государственные специализированные
организации. Совсем не обязаны!
Жилищно-коммунальная сфера тоже одна из отраслей экономики республики. И ее
состояние играет немаловажную роль в становлении и развитии экономики в
целом. Передача жилищного фонда с баланса состоятельных организаций на
хрупкие плечи жилищных организаций не панацея от всех бед. В то же время наши
наблюдения показывают, что избавление от жилищного фонда мало повлияло на
экономическое состояние передающих организаций. Состоятельные организации вполне могли бы учредить
специализированные организации по обслуживанию жилищного фонда и передать им
в доверительное управление весь свой жилищный фонд или создавать ТСЖ,
закрепляя недвижимость за собственниками через регистрацию кондоминиумов.
Исключение могут составлять организации бюджетной сферы. Дома приусадебного
типа, необходимо переводить в частную собственность путем процедур
приватизации или дарения. В случае отказа жильцов от приватизации
предоставлять им взамен квартиры в благоустроенных многоквартирных домах. При проведении приемки ведомственного жилья от
организаций с рентабельным и доходными видами
деятельности (организации нефте- и газодобывающей,
перерабатывающей, химической, спиртопроизводящей
отраслей и др.) предусматривать компенсацию от них на содержание и проведение
капитального и текущего ремонтов передаваемого жилищного фонда. При проведении приемки ведомственного жилья от
организаций с низкорентабельным производством,
бюджетных организаций, оборонного комплекса, организаций связанных с
бюджетным финансированием, предусматривать компенсацию из бюджетов
соответствующих уровней. При проведении приемки ведомственного жилья от
организаций признанных несостоятельными (банкротами) добиваться решений
конкурсного производства предусматривающих компенсацию на содержание
жилищного фонда с реализации активов организаций – банкротов. В связи с проведением
в республике мероприятий по адресной социальной защите в сфере жилищно-коммунальных услуг администрации районов
(городов) ускоряется проведение разделения функций заказчика и подрядчика.
Сегодня в двадцати восьми (из 43) районах и двух городах созданы управляющие
компании. Общая численность их составляет 47 организаций. В сельских районах
они создаются по инициативе администраций по согласованию с министерством в
форме государственного учреждения. В десяти районах они созданы как
государственные (муниципальные) унитарные предприятия. Семь управляющих
компаний являются частными. В районах, где управляющие компании не созданы,
их функции временно возложены на специализированные организации обслуживающие
жилищный фонд. Во всех районах созданы единые расчетные центры, которые также
создают предпосылки для организации в них управляющих компаний. Создаваемые
управляющие компании фактически являются сервейирами,
основная задача которых является снижение расходов по содержанию и
эксплуатации жилищного хозяйства. С созданием управляющих компаний
завершиться этап разделения функций заказчика и подрядчика. Основным
требованием при формировании управляющей компании должна являться ориентированность
на удовлетворение нужд нанимателей и собственников жилья в части предоставления
им жилищно-коммунальных услуг. В плане организационно – правовой формы, в
городах управляющими компаниями могут вполне стать частные организации, в
сельских районах на первоначальном этапе – государственные учреждения. На
рынок жилищно-коммунальных услуг привлекаются предприятия малого и среднего
бизнеса. В январе 2003 года проведен конкурс на выполнение работ по текущему
и санитарному содержанию жилищного фонда г. Казани с участием 173 организаций.
62 из них выиграли конкурс. Причем 51 из них частные. Активно идет
реформирование отношений в жилищной сфере в Нурлатском
районе. Весь жилищный фонд городов Нижнекамска и Нурлата
ранее обслуживаемый государственным предприятием передан на обслуживание
частникам. К сожалению, есть и печальный пример расторжение
договора на обслуживание жилищного фонда Московского р-на г. Казани с фирмой
«Алан-плюс» (А.Л. Новодворский). Не простые отношения
складываются между предпринимателем Лифшицем И.М., обслуживающим наиболее
старый жилищный фонд и ДЕЗ г. Нижнекамска. Министерству часто приходится
вмешиваться в процессы формирования новых взаимоотношений на рынке жилищных
услуг. В качестве положительного примера частной
управляющей компании можно привести опыт ООО «Инстрой»
по управлению жилым массивом «Новатор» г. Казани общей площадью 38482 м2. Здесь проводится также работа по созданию
Советов домов, Совета микрорайона, Управы района (прообраз местного
самоуправления). Переданы в доверительное управление 50% (3790,1 тыс.м2) муниципального жилищного фонда г. Наб. Челны частным управляющим компаниям в ООО «Ремжилстрой» (972,966 тыс.м2),
ООО «Электротехников» (1138,587 тыс.м2), ООО «ЖЭУ «Камстройсервис»» (734,496 тыс.м2), ООО «ЖЭУ
«Паритет» (944,022 тыс.м2),. Договоры на безвозмездное пользование
заключены в р.п. Камские Поляны с управляющей компанией ООО «Комсервис» 293,04 тыс.м2
и управляющей компанией ООО «ЖКХ Нижнекамское» 6,9 тыс.м2. В целях экономии бюджетных средств,
считаем целесообразным также совмещение руководителями территориальных
органов министерства функций руководителей вновь создаваемых управляющих компаний
в форме государственных учреждений. Отличник бытового обслуживания РФ, главный государственный советник 2 класса
Республики Татарстан А. Ю. Абдуллаев Москва, 23-26 ноября 2003 год |
|