|
|
Айдар
Абдуллаев |
|
|
|
Когда новый
Жилищный кодекс только вступал в действие, аналитики называли его эпохальным
- очень серьезно, по их словам, он призван изменить нашу жизнь. И хотя завершение жилищной реформы намечено
на 2010 год, мы уже успели ощутить на себе ее влияние. И рынок недвижимости
тоже. Так, в зависимости от того, какой способ управления своим домом вы
выберите, существенно изменится рыночная цена вашей квартиры. Из этой статьи
вы узнаете, как наиболее выгодно и эффективно организовать управление
совместным имуществом в многоквартирном доме. Новый жилищный
кодекс, вступивший в силу 1 марта 2005 года, в основном конкретизировал и
адаптировал к современной действительности статьи старого, принятого в 1983
году. Но если говорить о принципиальных изменениях, то это отмена очереди на
бесплатное жилье, отмена ордеров, изменение полномочий собственника, и наконец, возможность управлять общей собственностью. Но
как же правильнее назвать эту возможность - долгожданным правом или
непосильной обязанностью? Выбираем форму Напомним, что
собственники помещений в многоквартирном доме до 1 марта 2006 года обязаны
выбрать один из способов управления своим домом. Вариантов три: управление
непосредственно самими собственниками; товариществом собственников жилья
(жилищным кооперативом); управляющей организацией. Первый вариант наиболее целесообразен для
жильцов дома, в котором проживает небольшое количество семей, и
организовываться в товарищество собственников жилья просто нет необходимости.
Такая форма актуально в малоквартирных домах (4–8). Это непосредственное
управление собственниками помещений в жилом доме. Если выбрана данная форма
управления, то договоры на оказание услуг по ремонту общего имущества
заключаются на основании решений общего собрания жильцов. Договоры с сетями
естественных монополий заключаются непосредственно от имени каждого
собственника. При этом собственники могут выбрать лицо, уполномоченное
действовать от их имени и в их интересах. Для этого ему необходима
нотариально заверенная доверенность, выданная в письменной форме всеми или
большинством собственников. По схожей схеме
работает такая форма управления как товарищество собственников жилья (ТСЖ)
многоквартирных домов, но имеет она больше прав и, приобретает вместе с ними
больше обязанностей. Чтобы именоваться ТСЖ, организация должна отвечать ряду
условий: – Товариществом
собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение
собственников помещений в многоквартирном доме, для совместного управления
комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации этого комплекса,
владения, пользования, и в установленных законом пределах, распоряжения общим
имуществом в этом доме. – Необходимо
создание Устава товарищества собственников жилья, который
принимается на общем собрании жильцов. – Число членов ТСЖ,
создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от
общего числа голосов собственников помещений в таком доме. – ТСЖ является
юридическим лицом с момента его государственной регистрации, и имеет печать
со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие
реквизиты. К тому же, ТСЖ
отвечает по всем обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. И, еще одно отличие
ТСЖ от непосредственного управления домом собственниками нежилых помещений.
ТСЖ может быть создано при объединении нескольких многоквартирных домов.
Кроме того, два и более ТСЖ могут создать объединение товариществ
собственников жилья для совместного управления общим имуществом. В свое время были
очень популярны, и сейчас на рынке жилой недвижимости возрождаются жилищные
строительные кооперативы (ЖСК), и жилищные накопительные кооперативы (ЖНК). И
то, и другое, в принципе, одно и тоже. Члены кооператива собирают денежные
средства и "вскладчину" покупают друг другу жилье. По сути, члены
кооператива, вступившие в него позже, финансируют вступивших
раньше. Так вот, после 1
января 2007 года такие формы управления жилым многоквартирным домом, как ЖСК
и ЖНК перестают существовать. До указанного срока они должны быть
преобразованы в товарищества собственников жилья, либо ликвидированы. Непреобразованные в срок жилищные кооперативы подлежат
ликвидации в судебном порядке по требованию органа, осуществляющего
государственную регистрацию юридических лиц. При регистрации изменения
правового статуса кооператива, государственная пошлина не взимается. Альтернативой двух
вышеизложенных форм управления является передача полномочий профессиональной
управляющей организации. Эта форма управления идеально подходит жильцам, не
желающим самостоятельно управлять общей собственностью, и желающим переложить
на кого-либо груз ответственности. Но кое-что все же сделать придется. На
общем собрании жильцов необходимо выбрать управляющую компанию. После выбора
организации и заключения с ней договора, собственники делегируют ей свои
полномочия по управлению, и исправно выплачивают необходимые суммы.
Управляющая компания, в свою очередь, становится полностью подотчетным общему
собранию собственников органом. Она обязана предоставить гражданам по их
запросу информацию об установленных ценах и тарифах на услуги, о размерах
оплаты в соответствии с ними. Об объеме, перечне и качестве оказываемых
услуг. Организация, к примеру, должна собрать всех и объявить, когда
планируется ремонт, и огласить смету. Собственники могут пересмотреть смету
или перенести сроки его проведения. Те же собственники могут сместить
неугодную управляющую организацию согласно условиям договора управления.
Исходя из этого, задача последней - предоставлять жильцам услуги как можно
более высокого качества при минимальных затратах. Независимо от
выбранной формы управления, или неорганизованном управлении,
общее собрание собственников помещений является главным органом управления
многоквартирным домом. Общее собрание
считается правомочным, если в нем приняли участие собственники помещений в
данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью
процентами от общего числа голосов. Решение общего собрания принимаются также
большинством голосов. Но есть исключения. Для принятия
следующих решений необходимы не менее двух третей голосов: – Решение о
реконструкции многоквартирного дома, строительстве хозяйственных построек и
других зданий, ремонте общего
имущества. – Решение о пределах
пользования земельного участка, на котором расположен дом, в том числе
введение ограничения пользования им. – Решение о передаче
в пользование общего имущества. Если не выбрали Что будет, если
собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления
этим домом? Или же, принятое решение о выборе способа управления не
реализовано? Свято место, как говорится, пусто не бывает. Задача по
формированию должных условий для деятельности управляющих организаций,
независимо от их организационно-правовых форм, возложена на органы местного
самоуправления. Они-то и обязаны с 1 марта 2006 года организовать конкурс на
управление, а при отсутствии претендентов назначить управляющую компанию,
если это не сделали жильцы дома. Фактически это будет означать самоустраненность владельцев помещений от управления
собственной недвижимостью. Делим
ответственность Понятие
"совместное имущество в многоквартирном доме", в общем-то, для нас
не ново. В старом жилищном законодательстве общая собственность именовалась
кондоминиумом. Входят в это понятие лестничные и
межквартирные площадки, чердаки, подвалы, лифты и лифтовые шахты, коридоры,
технические этажи, крыши, ограждающие конструкции, механическое,
электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, земельный участок,
на котором расположен дом, элементы озеленения и благоустройства.
Одним словом, все, что не является квартирами. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном
доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве
собственности помещения в многоквартирном доме. Представьте ситуацию: вы совместно с другими собственниками затеяли ремонт в
своем доме. Сумма делится между всеми собственниками, но не поровну, а в
зависимости от площади квартиры. Чем она больше, тем ощутимее ваше участие в
ремонте. И еще одна формула:
собственники получают доходы пропорционально ответственности, которую они
несут. Если ответственность за управление общим имуществом в многоквартирном
доме возложена на управляющую компанию, то она вправе претендовать на часть
доходов от управления этим имуществом, согласно условий
договора управления. Пытаемся заработать Если Вы в своем
многоквартирном доме выбрали формой управления Товарищество собственников
жилья, разумно заранее подумать, каким образом будут собираться денежные
средства на содержание дома (это решение необходимо принять на общем
собрании). Вы можете предпочесть вариант аккумулировать деньги, внося плату
за текущий ремонт каждый месяц, заранее. Или же собирать средства для
ликвидации какой-либо уже произошедшей аварии. И уж тем более замечательно, если средства на содержание
многоквартирного дома будут получены путем эксплуатации ресурсов этого самого
дома. А здесь очень многое зависит от самих жильцов - не у всех, к сожалению,
есть "предпринимательская жилка". В более
привилегированном положении находятся жильцы домов, расположенных недалеко от
крупных транспортных магистралей, в престижных районах города. Это позволит
сдавать под размещение наружной рекламы стены дома. Также можно сдавать
представителям малого бизнеса, с общего согласия жильцов, конечно, нежилые
помещения дома - подвалы, чердаки, колясочные комнаты. После проведения
процедуры перевода помещения в нежилой фонд, а также необходимой
перепланировки, предприниматели могут разместить в них магазины, офисы. Был случай, когда
предприимчивые собственники получили "кругленькую сумму" от
предпринимателя, за право проложить теплотрассу под их домом. На эти деньги
совместное имущество можно содержать десяток лет в прекрасном состоянии.
Жильцы другого дома регулярно получают денежные средства за то, что на их
крыше находится радио-ретранслятор. Правда, не всем так везет. Не под каждым
домом теплосетям выгодно прокладывать трассы, и не каждый дом интересует радиовещателей. Но если такой шанс представился - не
продешевите! Кстати, органы
местного самоуправления по своим обязательствам могут предоставить ТСЖ, либо
уполномоченным управляющим компаниям бюджетные средства на капитальный ремонт
многоквартирных домов. Влияем на тарифы При установлении
платежей члены ТСЖ могут сами решить, какими будут расценки на тарифы. Но это
касается не всяких тарифов, а только тех, что устанавливаются на жилищные
услуги. Влиять на расценки естественных монополий члены ТСЖ права не имеют. К
монополиям относятся водо - газо- тепло- энергоснабжение
- все что имеет всего один источник получения услуг. ТСЖ самостоятельно
устанавливают размер следующих обязательных платежей: управление жилым
домом; уборка внутридомовой и придомовой территорий; текущий ремонт и
благоустройство дома; капитальный ремонт дома; текущий ремонт
водопроводно-канализационных сетей, сетей отопления; дератизация (травля
грызунов), вывоз мусора. Каждый член ТСЖ на
общем собрании может влиять на формирование тарифов на вышеназванные услуги.
Так, например ситуация с уборкой: жители многоквартирного дома могут нанять
уборщиц, а могут убирать подъезд сами, установив очередь. ТСЖ может заключить
договор с энергоснабжающей организацией на
выполнение работ по техническому обслуживанию и ремонту внутридомовых
электрических сетей. При этом, в зависимости от
условий договора, товариществу будет предоставляться скидка в размере до
12,5% стоимости электроэнергии. Устанавливать
тарифы можно всего один раз в год. Однако это вовсе не значит, что общее
собрание собственников нежилых помещений не может организовать дополнительный
сбор денежных средств на нужды дома. И еще один важный
момент: от того, какую именно форму управления своим многоквартирным домом вы
выберите, зависит рыночная цена и спрос на вашу квартиру. Так, ТСЖ, например,
считается эффективной формой управления, и рыночная стоимость на квартиры в
домах, управляемых товариществами собственников жилья, выше
чем у неорганизованных собственников. Алина Минибаева Консультировал Айдар Абдуллаев, представитель
Министерства строительства, архитектуры и ЖКХ РТ, государственный советник
Республики Татарстан 2 класса, отличник бытового обслуживания населения РФ. ссылка |
|