|
|
Айдар
Абдуллаев |
|
|
|
20 августа 2004 Интервью в газете «Время и Деньги» Споры о том,
надо ли создавать товарищества собственников жилья (ТСЖ), становятся все
жарче и жарче. С вопросами, связанными с организацией ТСЖ, читатели
обращаются в редакцию едва ли не ежедневно. Мы отвечаем на них после
консультации с начальником отдела эксплуатации жилого фонда
Минстройархжилкомхоза РТ, экспертом международного
фонда «Евразия» в области управления жилищной сферой Айдаром Абдуллаевым. Итак, мы с вами
теперь имеем право организовать ТСЖ, кооператив,
отдать жилье в управление частной управляющей компании. Какую форму
управления предпочесть? Рассмотрим варианты. Что такое ТСЖ и как его организовать ТСЖ – это ЖКУ, но
организованное самими жильцами дома. Вместо начальника ЖКУ им руководит
председатель – один из собственников жилья в этом доме – или правление.
Основное условие создания ТСЖ - наличие самой собственности (многоквартирный
жилой дом), причем владельцев ее должно быть не менее двух..
В домах,
построенных после 1991 года, все квартиры – частная собственность, которую
владельцы либо купили, либо приобрели, участвуя в долевом строительстве. В
муниципальном жилищном фонде, домах, построенных до 1991 года на
государственные средства, одним из их владельцев является само государство.
Второй совладелец - хотя бы один частный собственник приватизированного
жилья. Причем имейте в
виду: во время приватизации земля, на которой стоит дом, собственникам жилья
не передавалась. Они живут на муниципальной (государственной) земле. А это
чревато! Вдруг власти затеют строительство, для которого понадобится снести
ваш дом? При организации ТСЖ землеотвод производится обязательно. Пока его
нет, налог на землю платит организация, на балансе которой он находится, –
городские власти. Организовав ТСЖ, собственники жилья будут платить налог
самостоятельно. Это, несомненно, увеличит их расходы. Хотя, по словам Айдара Абдуллаева, не значительно. Но
зато, случись что с домом, собственники могут
продать его вместе с правом на пользование землей. Стоимость этого права
порой превышает цену здания. Что такое жилищный кооператив От ТСЖ его отличают
два момента. Во-первых жилищный кооператив
организуется до начала строительства дома, сразу после землеотвода.
Во-вторых, если в ТСЖ собственники сами владеют своими квартирами, то
квартиры вступивших в кооператив граждан становятся собственностью
кооператива, а конкретный жилец владеет лишь паем. Что имеет право делать ТСЖ Все то же самое,
что и ЖКУ. Нанимать дворников, сантехников, электриков и так далее,
руководить их работой, назначать им зарплату, рассчитывать ежемесячную
квартплату жильцов, предъявлять претензии по качеству и количеству
поставляемых коммунальных услуг. (Судя по имеющимся примерам, в ТСЖ расходы
на текущее содержание жилья существенно сокращаются.) Когда и как вступать в ТСЖ Закон Российской
Федерации «О товариществе собственников жилья» гласит: если в муниципальном
жилье более 50% площади (обратите внимание не квартир, а площади (!),
поскольку у разных квартир площадь разная) приватизировано, собственники
(хозяева приватизированных квартир) обязаны принять решение по дальнейшему
управлению домом. (Напоминаю: речь идет только о муниципальных домах, ведь в
новостройках с управлением домом определяются либо до начала строительства,
либо сразу после него.) В существующей редакции указанного закона
предусмотрен штраф в случае, если этого не произойдет. (Но срок, за который
собственники жилья должны выбрать форму управления и размеры штрафа, не
уточнены). Зато известно, что платить его придется собственникам жилья. За
граждан, чьи квартиры не приватизированы, ответственность несет собственник –
государство. Что такое управляющая компания Управляющая
компания выполняет функции ЖКУ. В качестве управляющей компании можно избрать
одного из предпринимателей, по конкурсу получившего право обслуживать
жилищный фонд. И каждый собственник жилья в отдельности, и ТСЖ, и кооператив
могут передать управление домом частной управляющей компании. Но нынешним ЖКУ
управление жильем могут передавать только жители муниципальных домов.
Гражданский кодекс запрещает передачу частной собственности в управление государственным
унитарным предприятиям, нынешним РЖУ и ЖКУ. Частная собственность может
управляться только частными организациями, либо самими собственниками. Если вы живете в
муниципальном доме и хотите, чтобы им управляло именно ЖКУ, собственники
могут передать право выбора управляющей компании органу местного
самоуправления. А за отсутствием таковых - государству. В свою очередь оно
организует конкурс. И если среди его участников останется лишь
государственная организация (например ЖКУ),
управлять вашим домом будет оно. Однако, по мнению Айдара Абдуллаева, не
исключено, что подобные организации вскоре перестанут существовать вовсе. Заключать договор самим или коллективом В случае выбора
управляющей частной организации без образования ТСЖ у разных собственников
договоры могут быть разные. У кого-то более выгодные,
у кого-то – менее. Изменит ли ТСЖ ситуацию с оплатой Сегодня собранные с
жильцов муниципальных домов деньги на оплату жилищных услуг, прежде чем
попасть к их поставщикам (дворникам, электрикам, сантехникам и так далее),
проходят довольно сложный и запутанный путь. Итог – постоянные задержки
зарплаты. ТСЖ и капремонт Если жильцы дома
претендуют на капремонт, при создании ТСЖ они должны заключить
соответствующий договор. Есть приказ министра строительства, архитектуры и
ЖКХ РТ, в котором администрациям районов (городов) рекомендуется в домах,
жильцы которых организовали ТСЖ, капремонт проводить в первую очередь. Таким образом поддерживаются собственники, которые организуют
ТСЖ. Правда, непонятно, почему рекомендуется, если речь идет о приказе?
Рекомендация – всего лишь добрый совет, и главы могут к нему не прислушаться.
Видимо, строительному министру по такому важному поводу не советовать, а
действительно приказывать надо. Бюджет не резиновый, а в хозяйстве каждого
района столько дыр. Всегда найдется куда деньги
пристроить. Уже сейчас недоремонт жилищного фонда
по Татарстану составляет 6,5 миллиарда рублей. Между тем в текущем году в
бюджете районов (городов) республики на капитальный ремонт выделяется около
650 миллионов рублей, которые направляются на капитальный ремонт домов,
обветшавших за этот год. К слову, текущий ремонт зданий ведется из рук вон
плохо. И поэтому пока мы рьяно боремся с пресловутым «ветхим фондом», ветшают
другие дома, которым еще стоять бы и стоять многие десятилетия, будь у нас в
сфере ЖКХ настоящие хозяева. Кроме на ладан
дышащих старых домов, есть еще и аварийные новые.
Сейчас много прецедентов, когда некачественно построенный дом в спешном
порядке скидывают на ТСЖ. И собственники жилья оказываются заложниками
разрушающегося здания. Как ТСЖ научиться управлять жилищным фондом? Для этого есть
Ассоциация собственников жилья, которая занимается насущными проблемами ТСЖ,
кооперативов и даже отдельных собственников жилья и отстаивает их права на
государственном уровне. Вскоре должен быть создан консалтинговый центр,
призванный помочь ТСЖ и собственникам жилья защитить свои права. Там желающие
смогут получить консультации юристов, специалистов по ЖКХ-услугам,
а также ознакомиться с опытом граждан, давно организовавших ТСЖ. Недавно на
базе учебно-курсового комбината министерства открылся учебный центр. Курсы
управления жилищным фондом там прошли уже 95 человек. И, наконец, при
Торгово-промышленной палате республики есть Третейский суд. Это новый
институт рыночной экономики. И основное его назначение – полюбовное
разрешение споров. Каждая оппонирующая сторона вправе выбирать судью.
Выбранные оппонентами судьи, в свою очередь, выбирают третьего судью -
председательствующего. При этом условие, чтобы обе стороны были согласны на
разрешение спора в третейском суде, обязательное. Елена АБДУЛЛИНА Газета «Время и деньги» 20 августа 2004 Ссылка на материал в Интернете сomments
le_mon_ada Вполне однозначно выступаю в
поддержку ТСЖ..! |
|